Donnerstag, 31. Januar 2013

Sascha Klupp empfiehlt folgenden Artikel: Studie: Berliner Immobilienmarkt auf Rekordkurs - Immobilien-Newsticker


Studie: Berliner Immobilienmarkt auf Rekordkurs

Der Berliner Immobilienmarkt ist aufRekordkurs. Zum dritten Mal in Folge stieg der Geldumsatz. In 2012 lag in allen gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Teilmärkten der Geldumsatz bei knapp 12 Milliarden Euro. Seit dem Basisjahr (2009) haben sich die Zahlen nahezu verdoppelt (2010/8,7 Mrd. Euro, 2011/11,1 Mrd. Euro). 2012 konnten die Geldumsätze im Vergleich zum Vorjahr sowohl im wohnungswirtschaftlichen als auch im gewerblichen Segment deutlich zulegen, das geht aus einem Bericht der Berliner City Report Agentur für Rating und Research GmbH hervor. Im Vorjahr florierte vor allem der Verkauf von Eigentumswohnungen (Marktanteil > 30%) und der Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Plus von rund 65%. Die Renditeobjekte des Wohnungsmarktes konnten ein Plus von 30% erzielen.
Im Gegensatz zu den Vorjahren wird das Transaktionsvolumen 2012 aufgrund bundesweiter Share Deals in Milliardengröße deutlich höher ausfallen als der amtlich erfasste Geldumsatz. Nach Auswertung der Wohnportfoliotransaktionen (2012 Bundesweit rd. 10,5 Mrd. Euro) und der 20 größten Deals (2012 Bundesweit rd. 11,5 Mrd. Euro) zeichnet sich für 2012 ein Transaktionsvolumen von rund 14 Milliarden Euro ab. Die Zahl entspricht in etwa den höchsten Umsatzjahren in der Geschichte Berlins (2006/2007 mit 14,8/14,6 Mrd. Euro). Die 2012er Statistik belegt auch, dass der Einfluss ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt überschätzt wird. Insgesamt wird in Berlin nur etwa jedes achte Immobiliengeschäft von einem Ausländer getätigt.

Die Bevölkerungsentwicklung führt zu Nachfrageüberhängen

Die aktuelle Prognose zur Berliner Bevölkerungsentwicklung markiert einen Paradigmenwechsel. Soweit es die Bevölkerungsentwicklung betrifft leidet Berlin nicht unter dem bundesweiten Negativtrend. In der Hauptstadt boomen die Zahlen der Zuzügler und der Erwerbstätigen. Der Positivtrend hält bis 2030 an und betrifft alle 12 Berliner Bezirke. Die Zahl der Einwohner wird um 250.000 steigen. Dabei entfällt deutlich mehr als 70% des Wachstums auf den Zeitraum bis 2020. Die Trends, Verkleinerung der Haushaltsgröße und Zunahme der Haushalte, erhöhen zusätzlich den Nachfrageüberhang. Konsequenzen: Die Preissteigerungen und Nachfrageüberhänge nehmen weiter zu.
Diese Defizite kann der „Markt“ wegen hoher Neubau- und Sanierungskosten durch adäquate Angebote, vor allem in den unteren Preisregionen, nicht ausgleichen. Bis 2020 werden 100.000, bis 2030 weitere 50.000 neue Wohnungen benötigt. Die Nachfrageverschiebungen hin zu Eigentum zeigen ebenfalls starke Wachstumstendenzen. Die zeitversetzt in Gang kommenden Neubauaktivitäten wirken bis einschließlich 2015 nicht preisdämpfend. Insgesamt bleibt die Neubauquote bis 2020 auf zu niedrigem Niveau (Vermietermarkt).
Bis 2015 ist der Preisauftrieb jedoch nicht automatisch das Spiegelbild der Bevölkerungszunahme: In den Bezirken steigt die Bevölkerungszahl, allerdings in unterschiedlicher Intensität. Der größte Zuwachs bis 2030 betrifft zum Beispiel den Bezirk Pankow (+ 16,3%). Der Zugewinn liegt mit 10,5% in der laufenden und mit 5,3% in der 2020er Dekade. Preisbildend ist aber auch die 11,6%ige Steigerung, die bereits in der 2000er Dekade vorlag. Die Nachholeffekte fanden schon in den vergangen 12 Jahren ihren Niederschlag. Die Mietpreise werden deshalb nicht das Steigerungsniveau der Vergangenheit erreichen. Ähnlich ist die Situation im Ortsteil Prenzlauer Berg, im Bezirk Kreuzberg-Friedrichshain, jedoch nicht in Neukölln (Nord). In Neukölln variieren auch die Mietpreissteigerungen nach Wohnungsgrößen (1-, 2-, 3- und 4-Zimmer) im Vergleich aller 95 Berliner Mikrolagen am stärksten.

Bis 2015 steigt das Mietniveau

Das durchschnittliche Mietniveau (+ 7,4%) steigt in den Innenstadtlagen (+ 8,0%) und hier in Bestlagen über 10% p.a. Umzugsreserven außerhalb der Innenstadt gewinnen an Bedeutung und führen auch hier zum Mietpreisanstieg. Die immobilienwirtschaftlichen Nachholeffekte (unter Marktniveau vermietete Altbauten, Sanierungsstau, energetische Maßnahmen u.dgl.) bei den Bestandsflächen bestimmen weiterhin die Preisbildung. Die Nachfrage bei selbstgenutzten Wohneigentum steigt kontinuierlich vor allem im oberen und zunehmend im mittleren Preissegment, die Eigentumsquote von derzeit fast 17% tendiert dennoch rund 30%-Punkte unter den Bundesdurchschnitt.
Die Preissteigerungen in Berlin werden bei den Miet- und Eigentumswohnungen die 10%-Marke nur in Innenstadtregionen erreichen und sich stadtweit um 7,4 bis 8,0% einpendeln. Damit liegt Berlin hinter dem Preisauftrieb von Hamburg und München. Während in den meisten Berliner Regionen die Kaufpreise stärker als die Mieten stiegen, wird sich dieser Trend ab 2016 umkehren.

Neubau kann die sozialen Probleme nicht lösen

Die Preisuntergrenze für Neubau liegt um 10,00 EUR/qm. Es bedarf weiterer marktwirtschaftlich orientierter Anreize, will man Wohnraum nicht nur im mittleren und oberen Preissegment anbieten. Wenngleich viele Marktindikatoren für den Neubau sprechen, sehen Marktexperten die Situation verhalten. Derzeit rechnet nur jeder Vierte von Ihnen mit steigenden Investitionen. Die Formel „Nachfrageüberhänge gleich Neubau“ greift in Berlin aufgrund des niedrigen Preisniveaus nicht.
Die sozialen Probleme die sich aus dem Nachfrageüberhang im unteren Preissegment abzeichnen, kann der Neubau nicht lösen. Mit Blick auf die energetischen Sanierungs- und erhöhten Energiekosten (bis zu 10% p.a.) sind zusätzliche Mehrbelastungen für die Mieter vorprogrammiert. Die in diesem Zusammenhang diskutierten Maßnahmen des Milieuschutzes, widersprechen einer bedarfsgerechten und langfristig vernünftigen Raumstruktur und Kappungsgrenzen bei den Mietsteigerungen und Neuvermietungen, werden auf die Investitionen im Wohnungsbau kontraproduktiv einwirken.
Die viel diskutierte „soziale Ungerechtigkeit“ (nicht mehr bezahlbare Mieten im unteren Preissegment) betrifft Wohnlagen der Innenstadt. Betroffen sind in etwa 11% aller Miethaushalte des Gesamtmarktes. Die Mehrzahl dieser Haushalte beziehen bereits Leistungen der sozialen Sicherung des Wohnens (Subjektförderung). Demgegenüber werden über 20% aller Wohnungen in Berlin unter 6,00 EUR/qm angeboten. Stadtweit liegen rechnerisch Nachfrageüberhänge im unteren Preissegment damit nicht vor. Preiswerter Wohnraum wird die Innenstadt zukünftig nicht mehr bieten und wenn doch, dann ist er staatlich subventioniert. Statistisch wären durch Umzug in einem Radius von etwa 5 Kilometern rund Zweidrittel der betroffenen Haushalte in der Lage, die Wohnungskosten ihren wirtschaftlichen Verhältnissen anzupassen.
Berlin – Bericht über die Wohnungswirtschaft: Die Berliner City Report Agentur für Rating und Research GmbH veröffentlicht im Februar 2013 ihren aktuellen „Bericht über die Wohnungswirtschaft in Berlin“. Die 70 Seiten umfassende Analyse der City Report Agentur enthält kurz-, mittel- und langfristige Trendanalysen zum Immobilienmarkt. Die Ausarbeitung basiert auf den zum Teil noch nicht veröffentlichten amtlichen Erhebungen der Berliner Senatsverwaltung, dem Gutachterausschuss und dem Landesamt für Statistik. Hier finden Sie erste Auszüge der akutellen Studie.

Zur Quelle:
http://www.immobilien-newsticker.de/studie-berliner-immobilienmarkt-auf-rekordkurs-201321237/

Ihr Sascha Klupp